Bail réel solidaire : La clé d'un logement abordable pour tous ?

La question du logement est un enjeu majeur de notre société actuelle. Face à une demande toujours croissante et une offre qui peine à suivre, les solutions innovantes doivent être envisagées. Parmi celles-ci, le bail réel solidaire (BRS) apparaît comme une voie prometteuse pour répondre à cette crise du logement. C'est une réponse créative, basée sur une solidarité concrète, pour faciliter l'accès à un logement de qualité pour tous.

Dans un secteur immobilier où les coûts peuvent rapidement devenir prohibitifs, le BRS offre une alternative accessible, durable et solidaire. Mais qu'est-ce exactement que le BRS ? Quels sont les avantages pour le locataire et pour l'organisme foncier solidaire (OFS) ? Comment se compare-t-il à d'autres types de baux, comme le bail à construction par exemple ? Et comment ce mécanisme est-il appliqué concrètement ?

Qu'est-ce que le "bail réel solidaire" ou BRS ?

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif français créé pour favoriser l'accès à la propriété de ménages à revenus modestes ou intermédiaires. Il a été introduit par la loi ALUR de 2014 et son décret d'application a été publié en 2016.

Ce bail, qui a une durée de 18 à 99 ans, sépare la propriété du bâti (la maison ou l'appartement) de celle du sol, qui est détenu par un Organisme de Foncier Solidaire, généralement une structure à but non lucratif. L'acheteur acquiert donc seulement le bâti et non le terrain, ce qui permet de réduire significativement le coût d'acquisition et donc de rendre le logement plus abordable.

Comment fonctionne le bail réel solidaire (BRS) ?

La Séparation du Foncier et du Bâti

Le principe fondamental du BRS repose sur la séparation de la propriété du foncier et du bâti. L'Organisme de Foncier Solidaire (OFS) conserve la propriété du terrain, tandis que l'acquéreur devient propriétaire du bâti. Cette distinction permet d'abaisser le coût d'acquisition pour l'acheteur, le foncier représentant une part importante du coût total d'un bien immobilier.

La Durée du Bail

Le BRS est conclu pour une durée de 18 à 99 ans, offrant une stabilité de long terme à l'acquéreur. Pendant cette période, il bénéficie de tous les avantages de la propriété du bâti.

La Transmission et la Cession du Bail

Lorsque l'acquéreur décide de vendre ou si l'héritier ne remplit pas les conditions requises, le bail peut être cédé à un nouvel acquéreur qui doit être agréé par l'OFS. Cette cession est encadrée, ce qui permet de garantir la vocation sociale du dispositif.

Les Conditions d'Éligibilité

Pour être éligible au BRS, les acquéreurs doivent respecter des conditions de ressources. Ces conditions sont définies par le législateur pour cibler les ménages aux revenus modestes ou intermédiaires qui ont des difficultés à accéder à la propriété.

L'Encadrement de la Revente

La revente du bâti est également encadrée. Un plafond de prix est fixé pour maintenir l'accessibilité du logement à long terme.

Quelles sont les conditions d'accès au bail réel solidaire ?

Ressources du Ménage

La première condition pour prétendre à un BRS est le respect d'un plafond de ressources. Cela signifie que les revenus du ménage ne doivent pas dépasser un certain montant, défini chaque année par le législateur. Cette condition permet de garantir que le BRS bénéficie à ceux qui en ont le plus besoin, c'est-à-dire aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires ayant des difficultés à accéder à la propriété par les voies classiques.

Occupation à Titre de Résidence Principale

Le bien acquis via un BRS doit être occupé à titre de résidence principale par l'acquéreur. Cela exclut donc l'achat d'un logement en BRS à des fins d'investissement locatif ou de résidence secondaire.

Agrément par l'OFS

Tout acquéreur doit être agréé par l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS), qui est le détenteur du foncier. L'OFS vérifie le respect des conditions précitées et s'assure que l'acquéreur partage les valeurs de solidarité inscrites dans le BRS.

Quelles sont les obligations du locataire et de l'OFS ?

Droits et Obligations du Locataire

Le locataire, en tant que propriétaire de son logement (les murs), mais locataire du terrain, a plusieurs droits et obligations. Tout d'abord, il est en droit d'occuper son logement en tant que résidence principale et peut jouir pleinement de son bien, sous réserve du respect des conditions du bail. De plus, il peut vendre son droit réel immobilier (le droit d'occuper le terrain et d'utiliser le bâtiment), mais le prix de vente est plafonné pour maintenir l'accessibilité financière pour les futurs acquéreurs. Le locataire a également l'obligation de payer une redevance au OFS pour la location du terrain et de respecter les conditions du BRS, y compris les limitations sur l'usage et la revente du logement.

Droits et Obligations de l'OFS

L'OFS, en sa qualité de propriétaire du terrain, a également un ensemble de droits et d'obligations. Il a le droit de percevoir une redevance pour l'usage du terrain, et peut fixer des conditions sur l'usage du logement pour garantir l'objectif social du BRS. Par exemple, il peut exiger que le logement soit utilisé comme résidence principale ou imposer des plafonds sur le prix de revente. Il est également obligé de maintenir le bien et de réaliser les travaux de grande envergure nécessaires à la conservation du bâtiment. En outre, l'OFS a une mission sociale et a l'obligation de veiller à ce que le BRS reste accessible aux ménages aux revenus modestes ou intermédiaires.

Quels sont les avantages du bail réel solidaire ?

L'un des principaux avantages du BRS est son caractère abordable. Étant donné que le locataire n'achète que le logement et non le terrain, le coût d'acquisition est nettement inférieur à celui d'un achat immobilier classique. Cela permet à des ménages aux revenus modestes ou intermédiaires d'accéder à la propriété, même dans des zones où les prix de l'immobilier sont généralement prohibitifs.

De plus, le BRS favorise la stabilité résidentielle. Le locataire a le droit d'occuper le logement de manière permanente et de le transmettre à ses héritiers, ce qui offre une grande sécurité résidentielle.

Par ailleurs, le BRS encourage une forme de propriété responsable. Le plafonnement du prix de revente garantit que le logement restera abordable pour les générations futures, contribuant ainsi à la création d'un parc immobilier durablement accessible.

Les avantages fiscaux

Le BRS offre plusieurs avantages fiscaux destinés à rendre l'acquisition de logements plus abordable. Pour commencer, le BRS est soumis à une TVA à taux réduit. Cela signifie que les acquéreurs bénéficient d'un taux de TVA plus bas que celui habituellement appliqué à l'achat d'un logement neuf, ce qui réduit considérablement le coût total de l'achat.

De plus, les propriétaires d'un logement acquis par le biais d'un BRS peuvent bénéficier d'une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pendant une durée qui peut aller jusqu'à 15 ans. C'est un avantage considérable, car la taxe foncière peut représenter une part importante des frais de propriété.